월세로 내놓은 집을 전세처럼 공급하면서 보증금 상당액은 임대인이 아니라 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 전월세 안심신탁이 첫 임대인 모집을 시작했습니다. 2026년 11월 4일부터 신청을 상시로 받고 있으며, 현재는 임차인 모집 여부와 관계없이 임대인이 먼저 참여 신청을 할 수 있습니다.
이 제도는 이름 때문에 일반적인 부동산 신탁이나 전세보증과 혼동하기 쉽습니다. 핵심은 임대인·HUG·임차인이 3자 계약을 맺고, 임차인이 보증금 상당액을 HUG 계좌에 예치하면 HUG가 임대인에게 매달 약정수익을 지급한다는 점입니다. 계약이 끝나면 예치금도 HUG가 임차인에게 직접 돌려줍니다.
이번 모집에서 먼저 확인할 내용
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 신청 시작 | 2026년 11월 4일, 이후 상시 접수 |
| 현재 모집 대상 | 전월세 안심신탁에 주택을 공급할 임대인 |
| 신청 방법 | HUG 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사 |
| 대상 주택 | 주택 유형 제한 없음, 주택가격 20억 원 이하 |
| 부채 기준 | 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하 |
| 임대인 수익률 | 이번 공고 기준 세전 연 4.35%, 매월 지급 |
| 입주 시기 | 검증과 계약을 거쳐 2027년 1월부터 순차 입주 |
임대인과 임차인의 소득·자산 제한은 두지 않지만, 주택가격과 선순위 부채, 적정 전세 시세 등 주택 자체의 요건은 검증합니다. 주택 유형은 아파트에 한정되지 않으며, 보증부월세형도 환산 전세가격이 적정 전세 시세 이내라면 참여할 수 있습니다.
일반 전세와 돈이 오가는 방식이 다릅니다
일반 전세계약에서는 임차인이 보증금을 임대인에게 지급하고 계약 종료 때 임대인에게 돌려받습니다. 안심신탁에서는 보증금 상당액을 HUG 전용 계좌에 예치합니다. 임대인은 그 목돈을 받는 대신 HUG가 운용한 수익을 월세처럼 매달 받습니다.
계약서상으로는 임대인과 임차인 사이의 보증금 없는 월세 형태로 구조화됩니다. 다만 주택임대차보호법이 적용되므로 계약갱신청구권, 대항력, 임대료 증액 제한 5% 같은 임차인 보호 규정은 일반 임대차와 동일하게 적용됩니다.
임차인은 예치금을 10%와 90%로 나눠 냅니다
전용 임대차계약서를 체결한 뒤 임차인은 계약금으로 예치금의 10%를 HUG 계좌에 납입하고, 입주할 때 나머지 90%를 냅니다. 임대차가 끝나면 HUG가 예치금을 임차인에게 반환합니다.
예치금은 적정 전세 시세 이내로 제한됩니다. 별도 월세가 있는 보증부월세형은 보증금과 월세를 지역·주택 유형별 전월세전환율로 환산해 전체 금액이 전세 시세를 넘지 않는지 확인합니다.
임대인이 받는 금액은 세전 연 4.35% 기준입니다
이번 모집공고의 약정수익률은 세전 연 4.35%입니다. 예를 들어 약정 산정의 기준이 되는 예치금이 2억 원이라면 단순 계산한 연 수익은 870만 원, 월평균은 약 72만 5천 원입니다. 실제 지급액은 계약 조건과 과세 등에 따라 달라질 수 있으므로 공고문과 약정서를 기준으로 확인해야 합니다.
정부는 HUG가 지급하는 임대소득에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세를 추진하고 있습니다. 다만 이 세제 혜택은 관련 법 개정이 필요한 사항이라 현재 확정 혜택처럼 계산하면 안 됩니다.
누가 신청할 수 있나요?
개인·법인 임대인 모두 신청할 수 있고 소득이나 자산 기준은 없습니다. 임차인을 아직 구하지 못했어도 임대인이 먼저 신청할 수 있으며, 원하면 HUG 누리집에 임대물건을 등재해 임차인 모집을 지원받을 수 있습니다.
이미 임대차계약이 진행 중인 주택은 계약만 바꿔 바로 참여할 수 없습니다. 기존 임대차를 종료하거나 합의해지하고, 임대인이 기존 보증금을 임차인에게 반환한 뒤 새 안심신탁 계약을 체결해야 합니다.
주택은 이 두 가지 숫자를 먼저 보세요
| 확인 항목 | 기준 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 주택가격 | 20억 원 이하 | 주택 유형에는 제한이 없음 |
| 선순위 부채비율 | 주택가격의 80% 이하 | 기존 담보대출 등 선순위 채권을 검증 |
| 예치금 | 적정 전세 시세 이내 | 보증부월세는 환산 전세가격으로 판단 |
| 기존 계약 | 종료·합의해지 후 참여 | 기존 보증금 반환이 먼저 완료돼야 함 |
선순위 부채비율 제한은 예치금 반환 가능성 때문만은 아닙니다. 주택에 압류나 경매가 생겨 임차인이 조기에 퇴거해야 하는 상황을 줄이기 위한 거주 안정 기준입니다. 예치금은 주택과 분리해 HUG와 임차인 사이의 채권·채무 관계로 관리하므로, 주택이 경매에 넘어가도 HUG가 반환하는 구조입니다.
신청부터 입주까지 진행 순서
- 임대인 신청: 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사에서 참여를 신청합니다.
- 주택 검증: 주택가격, 선순위 부채비율, 위반건축물 여부와 적정 전세 시세 등을 확인합니다.
- 임차인 연결: 임대인이 임차인을 미리 정해 신청하거나 HUG의 매물 등재 지원을 받을 수 있습니다.
- 3자 계약: 법무법인 입회와 공인중개사 중개를 거쳐 임대인·HUG·임차인이 전용 계약을 체결합니다.
- 예치금 납부: 임차인이 계약 때 10%, 입주 때 90%를 HUG 전용 계좌에 냅니다.
- 입주·수익 지급: 2027년 1월부터 순차 입주하고, HUG가 임대인에게 약정수익을 매달 지급합니다.
전세보증 가입과는 무엇이 다른가요?
전세보증금반환보증은 임차인이 임대인에게 보증금을 지급한 뒤 반환 사고가 생겼을 때 보증기관이 대신 지급하는 방식입니다. 안심신탁은 처음부터 보증금 상당액이 임대인을 거치지 않고 HUG에 예치됩니다. 그래서 안심신탁 계약에서는 전세보증금반환보증과 임대보증금보증에 별도로 가입하지 않아도 된다는 것이 정부 설명입니다.
공실 지원은 조건을 확인해야 합니다
기존 안심신탁 계약이 정상적으로 끝난 뒤 다음 임차인과도 안심신탁 계약을 체결한다면, HUG가 심사를 거쳐 최대 2개월 치 범위의 공실 수익을 지급할 예정입니다. 임대인과 임차인이 합의해 계약을 중도 해지한 경우에는 이 지원을 받을 수 없습니다.
집이 훼손됐을 때 예치금을 바로 돌려받을 수 있나요?
임대인이 주택 훼손 등 합리적인 사유로 이의를 신청하면 HUG가 예치금 일부의 반환을 잠시 유보할 수 있습니다. 계약 종료일부터 2개월 안에 임대인과 임차인이 유보금 반환 방법에 합의하면 그 요청에 따라 지급하고, 합의하지 못하면 관할 법원에 공탁하는 절차를 밟습니다.
신청 전에 준비할 체크리스트
- 주택가격이 20억 원 이하인지 확인합니다.
- 등기부등본으로 기존 근저당 등 선순위 채권을 확인합니다.
- 현재 임차인이 있다면 계약 종료와 보증금 반환 일정을 먼저 정리합니다.
- 원하는 예치금이 주변 전세 시세를 넘지 않는지 살펴봅니다.
- 세전 연 4.35%와 실제 세후 수령액을 구분해 예상 수익을 계산합니다.
신청·공고 확인 경로
임대인 신청과 모집공고 확인은 HUG 안심전세포털에서 할 수 있습니다. 온라인 이용이 어렵다면 전국 HUG 지사에서도 신청할 수 있습니다.
제도 구조와 최신 모집 조건은 국토교통부 공식 정책뉴스에서 확인할 수 있고, 예치금 전액 납부와 보증부월세 참여 기준은 HUG 전월세안심신탁 FAQ를 함께 참고하면 좋습니다.
현재 모집의 핵심은 임대인이 먼저 상시 신청할 수 있다는 점입니다. 참여를 고민한다면 세제 지원처럼 아직 법 개정이 필요한 혜택보다, 주택가격 20억 원 이하·선순위 부채비율 80% 이하·적정 전세 시세라는 확정 기준부터 확인하세요.
