6억원에 집을 팔고 8억원짜리 집으로 옮긴다면, 집값 차이는 2억원입니다. 그런데 실제로 준비할 현금이 얼마인지는 기존 대출과 새 대출, 거래비용을 함께 봐야 알 수 있습니다. 이사를 마친 뒤 남겨둘 생활비까지 생각하면 계산이 한 단계 더 늘어납니다.
아파트 갈아타기 자금계획은 현재 집을 팔고 남는 돈, 새 집에 들어갈 총액, 보유 현금을 보태고도 부족한 금액을 차례로 확인하는 일입니다. 여기에 돈이 들어오고 나가는 날짜, 이사 후 월 상환액을 붙이면 계약 전에 점검할 내용이 훨씬 분명해집니다.
이 글은 계약금 지급 전, 거래 전체를 계획하는 상황을 기준으로 설명합니다. 먼저 숫자 예시를 살펴본 뒤 루미렉소 아파트 갈아타기 계산기에 내 조건을 넣어보세요. 현재 계산기는 매도·매수 가격을 직접 입력하는 방식이며, 실거래가 자동 검색이나 6개월 가격 차트는 제공하지 않습니다.
1. 갈아타기 계산에서 먼저 나눠 볼 세 가지 숫자
첫 번째는 현재 집 매도 후 순자금입니다. 집을 6억원에 팔더라도 갚을 대출이 2억원이라면 6억원 전부를 다음 집에 쓸 수는 없습니다. 매도 중개보수, 양도소득세·지방소득세, 중도상환수수료와 그 밖의 정산금도 여기서 빠집니다.
매도 후 순자금 = 매도가 − 기존 대출원금 − 매도 관련 비용
두 번째는 새 집 총 매수 필요액입니다. 매수가에 취득 관련 세금, 매수 중개보수, 등기·채권할인·법무사 비용, 이사·수리 비용 등을 더합니다. 집값만 적어두면 잔금 무렵 한꺼번에 나가는 부대비용을 놓치기 쉽습니다.
총 매수 필요액 = 매수가 + 매수 관련 비용 + 이사·수리 비용
세 번째가 계산기에서 크게 보여주는 추가로 필요한 자금입니다. 총 매수 필요액에 남겨둘 예비자금을 더한 뒤, 매도 후 순자금과 별도 보유 현금, 예상 신규 대출을 뺀 결과입니다. 계산값이 음수라면 예비자금을 확보하고도 남는 여유자금으로 표시합니다.
예비자금은 거래비용처럼 사라지는 돈이 아닙니다. 이사 뒤에도 통장에 남겨두려는 금액입니다. 예비자금 칸을 따로 사용할 때에는 보유 현금에서 같은 금액을 미리 빼지 않아야 두 번 차감하지 않습니다. 보유 현금에는 현재 집 매도대금을 다시 넣지 마세요.
2. 6억원 집을 팔고 8억원 집을 살 때의 현금 흐름
아래는 이 글을 위해 만든 가상 사례입니다. 계산기의 ‘가상 예시 넣기’ 버튼과는 입력값이 다릅니다. 세금과 비용은 계산 구조를 설명하기 위한 수동 입력 가정으로, 법정 세액이나 실제 견적·시장 평균을 뜻하지 않습니다. 세입자 보증금 반환·승계가 없는 거래로 잡았습니다.
| 항목 | 가정한 금액 |
|---|---|
| 현재 집 매도가 | 6억원 |
| 매도 시 갚을 기존 대출원금 | 2억원 |
| 매도 관련 비용 합계 | 500만원 |
| 옮길 집 매수가 | 8억원 |
| 예상 신규 대출 | 2억5,000만원 |
| 취득 관련 세금·매수 중개보수·등기 등 | 3,000만원 |
| 이사·수리 비용 | 1,000만원 |
| 별도 보유 현금 | 1억5,000만원 |
| 그중 이사 후 남겨둘 예비자금 | 2,000만원 |
먼저 현재 집을 팔면 6억원에서 대출 2억원과 매도 비용 500만원을 뺀 3억9,500만원이 남습니다. 새 집을 사는 데는 집값 8억원, 매수 관련 비용 3,000만원, 이사·수리 비용 1,000만원을 합쳐 8억4,000만원이 들어갑니다.
사용 가능한 자금은 매도 후 순자금 3억9,500만원, 보유 현금 1억5,000만원, 새 대출 2억5,000만원을 합친 7억9,500만원입니다. 예비자금 2,000만원까지 확보하려면 총 8억6,000만원이 필요하므로 부족한 금액은 6,500만원입니다.
여기서 예비자금을 포함해 이 거래에 필요한 보유 현금 총액은 2억1,500만원, 이미 가진 현금 외에 더 마련해야 할 돈은 6,500만원입니다. 두 표현을 섞으면 계획이 어긋납니다. 계산기의 최종 ‘추가로 필요한 자금’은 보유 현금까지 반영한 뒤의 부족액을 뜻합니다.
같은 사례는 집값 차이에서 출발해도 검산할 수 있습니다. 집값 차이 2억원에 기존 대출 2억원을 더하고 새 대출 2억5,000만원을 뺀 뒤, 전체 거래·이사 비용 4,500만원과 예비자금 2,000만원을 더하면 필요한 보유 현금 2억1,500만원이 됩니다.
3. 세금과 거래비용은 확인한 금액으로 채우기
비용은 매도 쪽과 매수 쪽으로 나눠 적으면 빠진 항목을 찾기 쉽습니다. 현재 집 금융기관에는 잔금 예정일에 갚을 원금과 중도상환수수료를, 중개사에게는 매도·매수 각각의 보수를, 등기 업무를 맡길 곳에는 세금과 대행 비용이 구분된 견적을 요청하세요. 기존 대출의 정산이자나 별도 처리비용이 있다면 빠뜨리지 말고 매도 쪽 기타 비용에 반영합니다.
중개보수는 상한과 실제 견적을 구분합니다. 주택 매매 중개보수는 거래금액별 한도와 시·도 조례의 범위 안에서 협의해 정하는 구조입니다. 계산기의 상한 추정액이 곧 확정 청구액은 아닙니다. ‘각각의 실제 견적 직접 입력’을 선택했다면 부가세가 포함된 최종 금액을 넣어야 중복 계산을 피할 수 있습니다. 공식 중개보수 산정 안내
취득 관련 세금의 자동 계산에는 적용 가정이 있습니다. 계산기는 중과·감면이 없는 주택 유상취득의 일반세율을 가정합니다. 갈아타기라는 사실만으로 그 가정이 내 거래에 맞는다고 판단하지 마세요. 주택 수와 거래 조건, 감면 여부 등을 확인한 세액이 있다면 ‘총액 직접 입력’으로 바꾸고 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 합한 금액을 넣습니다. 실제 세액은 관할 지자체나 세무전문가에게 확인하는 편이 안전합니다. 지방세법 제11조
양도세를 모르는 상태와 세액이 0원인 상태도 다릅니다. 양도소득세·지방소득세 칸을 비우면 계산기는 그 비용을 제외한 잠정 결과와 ‘미확인’ 경고를 보여줍니다. 빈칸이나 직접 입력한 0원은 비과세 판정이 아닙니다. 국세청도 보유·거주기간과 양도 당시 주택 수 등 비과세 요건을 구분해 안내하고 있으므로, 확인되지 않은 세금을 없다고 가정한 채 계약 예산을 확정하지 마세요. 국세청 양도소득세 안내
세입자 보증금이 있다면 반환하거나 매매대금과 정산하는 금액까지 확인해야 합니다. 매도대금에서 이미 차감한 보증금을 다른 비용으로 한 번 더 빼지 않도록 계약의 정산 방식을 먼저 정리하세요. 계산기에 보증금 승계 여부를 자동 판정하는 기능은 없습니다.
4. 매도잔금이 들어오기 전에 나갈 돈은 따로 확인하기
거래를 모두 마친 뒤 필요한 돈이 맞아도, 먼저 낼 돈을 제때 준비하지 못할 수 있습니다. 새 집 잔금일이 20일인데 현재 집 매도잔금은 25일에 받는다면, 그 사이 닷새의 자금 공백이 생깁니다. 최종 부족액이 6,500만원이라는 계산만으로 20일에 필요한 돈까지 준비됐다고 볼 수는 없습니다.
계약 전에는 다음 일정을 한 줄씩 적어보세요.
- 현재 집 계약금·중도금·잔금이 들어오는 날짜
- 기존 대출을 갚고 담보를 정리하는 날짜
- 새 집 계약금·중도금·잔금을 보내는 날짜
- 새 대출이 실제 실행될 예정일과 실행 조건
- 이사·수리·등기 비용을 지불할 날짜
각 날짜 바로 전의 잔액을 계산해 보면 언제 돈이 모자라는지 드러납니다. 같은 날 잔금을 치르더라도 입금과 대출 상환·실행, 송금 순서를 중개사와 금융기관 등 관계자에게 미리 확인해야 합니다. 임시 대출이 필요하다면 가능 여부와 기간·비용부터 따져야 하고, 받을 수 있다고 미리 가정해서는 안 됩니다.
계약금과 중도금은 매매대금의 일부입니다. 매수가 8억원을 이미 넣었다면 계약금 8,000만원을 별도 비용에 더하지 않습니다. 반대로 계약금을 이미 지급한 뒤 계산할 때는 통장 잔액만 바꾸고 매수가 전체를 그대로 두면 이미 낸 계약금만큼 부족액을 크게 계산할 수 있습니다. 이 글의 예시는 계약금 지급 전 기준이며, 이미 거래가 진행 중이라면 지급·수령 내역을 따로 적어 남은 잔금표와 대조하세요.
5. 매달 갚을 돈과 가격 변화도 함께 보기
입주할 때 필요한 현금을 마련한 다음에는 매달의 부담을 확인합니다. 새 대출이 2억5,000만원이고 30년 동안 원리금균등상환하며 거치기간이 없다고 가정하면, 월 상환액은 다음과 같습니다.
| 가상 연이율 | 월 원리금 상환액 |
|---|---|
| 4% | 약 119만4,000원 |
| 5% | 약 134만2,000원 |
같은 원금과 기간에서 금리가 1%포인트 높아지면 월 부담이 약 15만원 늘어납니다. 표는 현재 판매금리나 대출 견적이 아니라 월 단위 수학적 예시입니다. 실제 납부액은 약정과 납입일 등에 따라 차이가 날 수 있습니다. 한국주택금융공사 월별상환원리금 안내
현재 내고 있는 주담대 상환액과 새 상환액을 나란히 놓고, 관리비와 통근비처럼 이사 후 달라질 지출도 더해보세요. 계산기에 적은 신규 대출금은 사용자가 세운 가정입니다. 이 도구는 LTV·DSR, 지역별 규제나 금융기관 심사에 따른 대출 가능 금액을 계산하지 않습니다.
매도 가격도 한 번 낮춰보면 좋습니다. 앞선 가상 사례에서 다른 비용과 대출을 모두 고정하고 매도가만 5% 낮추면, 6억원이 5억7,000만원이 됩니다. 들어오는 돈이 3,000만원 줄어 추가 필요 자금은 6,500만원에서 9,500만원으로 늘어납니다.
계산기의 가격 ±5% 표는 이런 가정을 비교하는 도구입니다. 자동 취득세·중개보수를 선택하면 바뀐 가격에 따라 해당 추정 비용을 다시 계산하지만, 수동 입력한 비용과 양도세·대출·현금은 고정합니다. 실제 세금이나 대출 조건이 가격 변화와 함께 달라질 가능성까지 예측하는 표는 아닙니다.
6. 내 조건으로 계산하기 전 마지막 점검
입력할 매도가·매수가부터 같은 기준으로 확인하세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 거래를 볼 때는 단지명뿐 아니라 전용면적, 계약일, 층, 거래유형과 해제 여부를 함께 살펴보는 편이 좋습니다. 중개업소의 호가와 실제 체결된 거래금액도 나눠 적어두세요. 계산기는 입력한 가격의 적정성이나 앞으로의 매도가를 판단하지 않습니다.
숫자를 채운 뒤에는 다섯 가지만 다시 확인해 보세요.
- 보유 현금에 현재 집 매도대금이 중복으로 들어가지 않았나요?
- 예비자금을 현금에서 미리 빼고 예비자금 칸에도 다시 넣지는 않았나요?
- 양도세·등기비용의 미확인 경고가 남아 있지는 않나요?
- 계약금·중도금을 집값 외의 추가 비용으로 넣지는 않았나요?
- 잔금일별 현금 흐름과 새 대출의 실제 실행 조건까지 확인했나요?
갈아타기 계획을 세울 때는 ‘집값 차이 2억원’ 옆에 ‘추가로 마련할 돈’, ‘먼저 필요한 날짜’, ‘이사 후 월부담’을 함께 적어보세요. 같은 집을 보더라도 내가 준비해야 할 일이 훨씬 구체적으로 보입니다.
기준 확인일: 2026년 10월 4일. 이 글의 숫자는 별도로 표시한 가상 사례이며 개인별 세액·대출 승인·거래 안전성을 확정하지 않습니다. 계약과 세금 신고 전에는 최신 공식 기준과 본인 거래에 적용되는 조건을 확인하세요.
